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关于加强老旧小区物业管理的建议
作者:qdzx    更新时间:2018-08-01    点击次数:218    文章来源:佚名

    随着城市化进程不断加快,物业管理在社会管理中的地位日益凸显,特别是老旧小区的物业管理更是值得研究和探讨。
    一、存在问题
    1.基础设施落后。由于老旧小区开发时间早,年久失修,普遍存在着屋面墙面渗水严重、道路破损、绿化不足、下水道堵塞、化粪池漫溢等问题,再加上老旧小区中有部分是原来单位的集资房或公房,安全保障设施不齐全,物业维修基金落实难,这样增加了物业管理难度。有的老旧小区由于规模小、小区通道多,造成管理运行成本大;还有的在原来规划、建设、房屋质量等方面有遗留问题,物业管理用房、经营用房配置又不到位。同时老旧小区内居住人员复杂,低收入家庭多,出租房比例高,人员流动性强,不仅物业需求标准难以统一,而且收费困难,影响服务档次的提升。
    2.管理难度大。由于老旧小区内违章停车、私自搭建、架空层出租、野蛮装修等情况时有发生,而物业公司因无法实施行政措施,只能对居民进行劝阻,导致物业企业在实际管理中存在诸多困难。
    3.物业管理不规范,业主委员会作用发挥不大。一是没有公开与业主委员会签订《物业服务合同》,不能按照合同约定的服务内容和服务标准提供质价相符的物业服务,侵害了业主的合法权益。二是行业队伍素质不高,人才短缺。从业人员很多是外来务工人员,没有经过相应的管理培训,无论是职业道德、专业技术、应急能力、法律知识水平等都难以适应物业管理和服务的要求。三是老旧小区物业收费低,而服务人员工资报酬在逐年提高,接管的物业公司若无利可图,甚至亏损,就会出现管理不到位、服务质量降低现象,导致居民满意度和物业费收缴率的降低。四是现有业主委员会基本上是一些退休人员或在职人员组成,属于一种松散型的组织,其作用尚未充分发挥。
    二、几点建议
    1.逐步建立老旧小区物业财政补贴基金。老旧小区是城市化进展中的一个重要组成部分,政府要象支持贫困村发展一样扶植老旧小区物业管理。设立“物业无人管理专项补贴基金”,接手的物业公司可得到一定的补贴,专项基金用于物业应急托底、房屋综合整治、安装电梯等。
    2.加强对物业公司的管理。一是在物业公司招标、竞标的过程中对兼管老旧小区的物业公司要给予优先竞标,特别是新小区的前期物业在招标、竞标时要看该公司是否管理老旧小区的物业,如果未管理物业不允许参加招标、竞标。二是要加强行业队伍建设,抓好用工人员的培训工作。三是要充分发挥行业协会的作用。
    3.要进一步加大老旧小区整治改造力度。做到区域改造与专项改造相结合,有计划、有步骤地推进背街小巷、老旧小区整治工作,完善老旧小区公共配套设施,解决相关突出问题。
    4.加大宣传力度,树立三种意识。一是业主自治意识。物业管理是居民实现自我管理、自我服务的表现,业主代表大会作为决定此项事宜的最高权力机构,业主管理委员会作为具体执行机构,应健全组织,履行职责,起好宣传、沟通、引导作用。属地社区居委会要配合、指导、监督物业公司工作。二是价值消费意识。“优质优价,粗放低价”是市场经济的必然规律,让更多的居民认同物业需求,认同有偿服务,认同等级消费。三是全民支持意识。完善物业管理纠纷快速调处机制,开展物业“关爱工程”,对困难户要开展救助,民政认定的救助对象的物业费,建议由政府财政给予全额补助。

                                                                            (区政协委员、经济委员会主任李显荣供稿)

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